Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze – wówczas wymagany okres posiadania to trzydzieści lat. Kluczowym zatem w sprawie o zasiedzenie nieruchomości jest wykazanie, że nasze posiadanie było posiadaniem samoistnym, a nie zależnym oraz że trwało ono przez ustawowo określony okres. Czasem posiadanie będzie samoistne od samego początku objęcia nieruchomości we władanie, w innych przypadkach będziemy musieli wykazać fakt zmiany charakteru posiadania z zależnego na posiadanie samoistne. Niezwykle istotnym jest więc prawidłowe rozumienie i rozróżnienie omawianych pojęć, z jednoczesnym uwzględnieniem okoliczności, w jakich może dojść do przekształcenia się charakteru posiadania z zależnego w samoistne oraz okoliczności warunkujących istnienie dobrej lub złej wiary w posiadaniu nieruchomości. Powyższe wielokrotnie było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, dlatego też warto odwołać się w tym zakresie do orzecznictwa.
CHARAKTER POSIADANIA
Ocena charakteru posiadania ma istotne znaczenie z punktu widzenia ochrony prawnej interesów stron postępowania o zasiedzenie, które jest daleko idącym odstępstwem od konstytucyjnej zasady nienaruszalności prawa własności.
I . Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 2019 r., II CSK 593/18
Posiadanie nie ma charakteru prawa podmiotowego, jest stanem faktycznym, jest faktycznym władztwem nad rzeczą. Niedopuszczalne jest więc porównywanie – na tej samej płaszczyźnie – równości ochrony prawnej przysługującej właścicielowi nieruchomości będącej przedmiotem zasiedzenia oraz samoistnemu posiadaczowi, znajdującemu się w trakcie biegu okresu zasiedzenia. Niedopuszczalne jest zatem interpretowanie reguł prawnych kształtujących instytucję zasiedzenia w sposób rozszerzający, a wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść ochrony praca własności.
Zarazem jednak zwraca się uwagę, że istnienie i utrzymywanie instytucji zasiedzenia w systemie prawa opartym na fundamencie poszanowania wolności i praw człowieka i obywatela jest podyktowane tym, iż pełni ona doniosłą rolę społeczną i gospodarczą, eliminując długotrwałą rozbieżność między stanem faktycznym a stanem prawnym, której właściciel nie przeciwstawił się przez wykorzystanie dozwolonych środków prawnych.
POSIADANIE SAMOISTNE I ZALEŻNE
Przesłanką niezbędną do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest samoistny charakter jej posiadania.
II. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 r. III CSK 184/10
Stan faktyczny dotyczący faktycznego władztwa nad rzeczą należy kwalifikować jako posiadanie zależne bądź samoistne na podstawie elementu fizycznego (corpus) oraz elementu psychicznego (animus).
Corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo. Animus oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo.
Posiadanie samoistne polega zatem na faktycznym wykonywaniu tych uprawnień, które składają się na treść prawa własności. Dla istnienia samoistnego posiadania konieczne jest faktyczne władanie rzeczą, czyli dostrzegalny fakt wykonywania fizycznego władztwa (corpus), oraz czynnik psychiczny w postaci zamiaru władania rzeczą dla siebie (animus).
Posiadacz zależny wprawdzie włada rzeczą (corpus) jednak z wolą wykonywania innego prawa niż własność.
Czynnik woli (animus) stanowi zatem kryterium, które pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. Ocena charakteru posiadania wiąże się z okolicznościami faktycznymi danej sprawy, z nich bowiem wynika czy posiadacz wykonywał czynności faktyczne wskazujące na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa i czy jego dyspozycje swą treścią odpowiadałyby dyspozycjom właściciela.
ZMIANA CHARAKTARU POSIADANIA
Wykazanie zmiany charakteru posiadania z zależnego w posiadanie samoistne jest niezwykle istotne dla ustalenia początku biegu terminu zasiedzenia oraz tego czy w ogóle do rozpoczęcia biegu tego terminu doszło. Posiadacz powołujący się na zmianę charakteru posiadania nie korzysta przy tym z domniemania samoistności posiadania (art. 339 k.c.).
III. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 587/16
Posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie zależne w samoistne i odwrotnie, ale skuteczność – z punktu widzenia zasiedzenia – takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jednoznacznie, tzn. zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Zmiana, która nie została uzewnętrzniona i ograniczyła się jedynie do samej świadomości posiadacza, jest prawnie bezskuteczna. Wola władania dla siebie nie może być ukryta. Zamiar władania dla siebie musi być jednoznaczny i jawny dla osób trzecich.
DOBRA I ZŁA WIARA
Dobra lub zła wiara posiadacza nie stanowi przesłanki uzyskania własności, jednakże wpływa na długość terminu wymaganego dla zasiedzenia. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a po upływie lat trzydziestu choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
IV. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2014 r., II CSK 499/13
Zgodnie z tradycyjnym rozumieniem, dobra wiara zasiadującego posiadacza ma miejsce wtedy, kiedy okoliczności, w jakich doszło do wkroczenia przez niego w cudzą własność w zakresie odpowiadającym służebności usprawiedliwiały jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa.
V. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2014 r. III CSK 306/13
Decydującym momentem dla oceny, czy posiadaczowi należy przypisać dobrą, czy złą wiarę, jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę.
PODSUMOWANIE
Jak wynika z powyższych orzeczeń ocena istnienia przesłanek warunkujących zasiedzenie nieruchomości zależy przede wszystkim od okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a co za tym idzie od prawidłowego przeprowadzenia wyczerpującego postępowania dowodowego.
Sprawy o zasiedzenie nieruchomości nie należą do łatwych, gdyż dotyczą okoliczności sprzed kilkudziesięciu lat, co do wykazania których źródła dowodowe są zwykle bardzo ograniczone, a to właśnie z uwagi na znaczny upływ czasu. Istotnym zatem przed skierowaniem do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia jest zasięgnięcie pomocy i konsultacji prawnej adwokata, który m.in. w oparciu o przedstawione w niniejszym zestawieniu orzecznictwo, nie tylko oceni okoliczności faktyczne i stan prawny konkretnej sprawy, ale pomoże również zgromadzić dowody dla wykazania istnienia przesłanek zasiedzenia, oceni ich przydatność oraz podpowie co jest absolutnie niezbędne dla sprawnego i skutecznego przeprowadzenia postępowania przed sądem.
ADWOKAT KRZYSZTOF GAWĘCKI
🦜 w Stowarzyszeniu Adwokackim „Defensor Iuris” #DI od kwietnia 2020 r.,
🦜 Rzecznik Stowarzyszenia,
🔸 absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Członek Izby Adwokackiej w Katowicach. Prowadzi kancelarię adwokacką w Zabrzu (Śląska Kancelaria Adwokacka),
🔸w ramach swojej praktyki zawodowej koncentruje się na zagadnieniach związanych z prawem cywilnym, ze szczególnym uwzględnieniem spraw z zakresu prawa rodzinnego i prawa rzeczowego,
🔸 więcej: www.slaska-kancelaria-adwokacka.pl
🦜 zobacz jego przykładową aktywność w #DI: adwokat Krzysztof Gawęcki