Choć wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, to w praktyce wciąż pojawia się wiele wątpliwości prawnych związanych z jej funkcjonowaniem. Konieczność poszukiwania, trudności ze znalezieniem odpowiedzi, powoduje, że wielu na samo hasło „wspólnota mieszkaniowa” odpuszcza. Jak? Właściciele podejmują decyzję o powierzeniu spraw współwłaścicieli zarządcy, a pełnomocnicy, omijają temat szerokim łukiem. Niepotrzebnie.
Wspólnota mieszkaniowa to taki „twór”, który przy dobrym zarządzaniu, dla właścicieli poszczególnych lokali może przynieść wiele korzyści. Jakich? Przede wszystkim może przyczynić się do zwiększenia wartości ich mieszkań – np. docieplenie budynku zmniejszy koszt utrzymania pomieszczeń, a w konsekwencji wpłynie na ich atrakcyjność na rynku nieruchomości.
Umiejętność wykorzystania położenia budynku poprzez zorganizowanie powierzchni reklamowej, może stanowić dla wspólnoty mieszkaniowej źródło przychodu. Uzyskane w ten sposób środki umożliwią pokrycie wielu wydatków, zmniejszając (czy też zatrzymując wzrost) wysokość opłaty na fundusz remontowy. W skrócie: w kieszeni właścicieli pozostanie więcej pieniędzy.
Coraz częściej rezygnuje się z powierzchni strychowych jako np. suszarni i dokonuje się ich sprzedaży. A może wspólnota mogłaby dokonać prac remontowych i utworzony lokal wynająć?
Bez względu jednak na to, czy wspólnota mieszkaniowa działa sprawnie i przynosi zyski, czy też posiada długi, tam, gdzie pieniądze, łatwo o konflikt. Niektórzy, chcąc uniknąć problemów, cedują obowiązki na zarządców, inni w ten sposób myślą, że kłopoty swoje rozwiązują.
Warto jednak „nie zamykać oczu” i być czujnym. Każdy z właścicieli jest bowiem wyposażony w uprawnienia, z których może (a nawet powinien) korzystać. Dlaczego? Właśnie ze względu na pieniądze. Nikt nie ma ochoty otwierać korespondencji, z której wynika, że wspólnota kolejny raz podwyższyła fundusz remontowy. Pytanie jednak, czy w jakikolwiek sposób próbowano zapobiec takiej sytuacji? Czy uczestniczono w zebraniach, zaskarżano uchwały, zadawano zarządowi pytania w odniesieniu do alternatywnych rozwiązań?
Czasami, gdy wspólnota powinna cieszyć się dobrą kondycją finansową, okazuje się, że jej rachunek bankowi świeci pustkami. Czy i kto poniesie za to odpowiedzialność? Czy ma ona charakter cywilnoprawny, czy także karny? Co zrobić, gdy zarząd nie realizuje swoich zadań? Na te pytania trzeba znać odpowiedzi.
O tym, czy wspólnota mieszkaniowa działa sprawnie, wielu przekonuje się dopiero, gdy musi coś załatwić, np. przez nieszczelny dach, zalane zostało mieszkanie.
Skoro już o częściach wspólnych mowa, trzeba też wiedzieć, co do nich należy. Czy jest to balkon? Czy są to parapety? Czy należy do nich winda? W jakim celu jest potrzebna ta wiedza? Ano po to, aby móc odnieść się do żądań przedstawicieli wspólnoty mieszkaniowej, gdy oczekują od nas zmiany wyglądu balkonu, czy zapłaty jedynie od części mieszkańców zapłaty za utrzymanie windy.
Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa powinien cieszyć się zainteresowaniem nie tylko współwłaścicieli. Przykładowo może zdarzyć się, że spadająca część elewacji uszkodzi zaparkowany obok kamienicy samochód. Nieodśnieżone wejście, może stać się przyczyną uszkodzenia narządów ciała (złamania ręki, skręcenia kostki itd.). Odczepiony od parapetu sopel lodu może wyrządzić niemałe szkody, a nawet ogromną krzywdę. W tych wypadkach również warto wiedzieć, kto ponosi odpowiedzialność i na jakich zasadach.
Dlatego krok po kroku, w kolejnych wpisach, postaram się opisać kwestie związane ze wspólnotą mieszkaniową, na różnych poziomach trudności. Jest to bowiem zagadnienie, które w wielu sytuacjach rodzi wątpliwości także u fachowych pełnomocników.
ADWOKAT ANNA KĄTNIK – MANIA
Wiceprezes Stowarzyszenia Adwokackiego „Defensor Iuris”.
Absolwentka Uniwersytetu Szczecińskiego (prawo), od 2017 r. prowadzi kancelarię adwokacką w Słupsku, jest członkiem Koszalińskiej Izby Adwokackiej, na rzecz której działa m. in. współprowadząc stronę Okręgowej Rady Adwokackiej na portalu społecznościowym Facebook.
Obok działań podejmowanych w ramach Stowarzyszenia, uczestniczy także w pracach Zespołu ds. Prawa Karnego Sędziów Sądów Polskich „IUSTITIA”.
Przyznaje, że prawo jest dla niej nie tylko pracą, ale i pasją – a że jest niespełnionym dydaktykiem – chętnie angażuje się w aktywności związane z pogłębianiem świadomości prawnej społeczeństwa, w tym także poprzez prowadzenie cykli na swoim blogu.
Więcej: klik.